알고 계셨나요? 50세대 이상의 대규모 단지 아파트말고는, 일반 대형은행에서 대출받기 까다롭다는 사실을. 연립주택, 다세대주택(빌라), 오피스텔, 숙박, 공장, 창고, 토지, 전, 답, 임야 등 대부분의 부동산은 대출받기 까다롭습니다. 은행에 가도 창구 담당직원분들은 시큰둥합니다.하지만 아래의 그림 1에서 보듯이 우리나라 전체 부동산 거래 3분의 2는 비아파트(아파트가 아닌) 부동산입니다. 그림 1. 2021년 한국 부동산 거래액출처: 공공데이터, 공간의가치(주) 비아파트 부동산은 해당 부동산을 전문으로 해주는 대출기관이 따로 있습니다. PIPER는 대출고객이 비아파트 부동산의 대출을 쉽고 빠르고 안전하게 하는 국내 최초의 모든 부동산 대출 플랫폼입니다. 금융소비자보호법에 의하여 금융감독원에 등록된 금융상품 판매대리중개업자입니다.PIPER 대출비교로 나의 부동산에 가장 맞는 대출기관을 찾으세요. 최적화된 한도, 금리의 대출기관을 찾아드립니다.  * PIPER feed에 사용된 사진은 신병곤 작가님의 작품의 전부 또는 일부분입니다.

어떻게 해야 대출한도를 많이 받을 수 있을까요? 많은 부동산 소유자들은 동일한 금리 조건으로 담보대출을 받을 수 있다면, 많이 받기를 선호합니다. 한도에 영향을 주는 요인은 크게 아래와 같습니다.담보가치선순위채권LTV, DTI, DSR신용도 또는 영업현금흐름1. 담보가치담보가치는 부동산이 매각될 경우, 예상되는 거래가능금액입니다. 금융감독원의 '은행업 감독업무 시행세칙'에 따르면, 부동산 대출의 담보가치 기준은 아래와 같습니다.[주택]: 국세청 기준시가, 감정평가액, 한국부동산원 시세, KB부동산시세 '일반평균가', 은행 자체평가기준(한국부동산원 시세, KB부동산시세 없는 경우)[비주택]: 국세청 기준시가, 공시지가 + 한국부동산원 건물신축단가표 기준가, 감정평가액, 은행 자체평가기준[중도금대출]: 분양가액(조합원은 추가분담가액)보통 기준시가와 공시지가는 시장가치(market value)보다 낮은 경우가 많아서, 고객의 대출필요액이 특별히 낮은 경우가 아니면, 사용하지 않습니다. KB부동산시세는 50세대 이상 단지의 아파트에만 있습니다. 한국부동산원의 시세도 주택은 아파트만 있습니다.따라서 비아파트 부동산의 대출을 받기 위해서는 감정평가액이 필요합니다. 감정평가액은 감정평가및감정평가사에 관한 법률(감정평가법)에 의한 감정평가법인의 감정평가사가 산정합니다.그런데 보통 대출고객은 내 부동산의 담보가치를 알기 어렵습니다. 감정평가사들은 보통 금융기관의 의뢰에 따라 예상감정가와 감정평가액을 산정하기 때문입니다. 대출고객이 대출을 알아보러 금융기관을 방문하여 물어보면, 금융기관은 협약이 체결된 감정평가사에게 예상감정가(탁상자문)를 물어보고, 이를 기반으로 가심사를 통해 대출가능액(한도)을 대출고객에게 알려줍니다. 그리고 대출을 실행하면 금융기관은 정식 감정평가서를 받는 데, 이를 대출고객에게 제공하지는 않습니다. 대출고객은 담보가치를 직접 알 수 없었습니다. 지금까지 PIPER가 나오기 전은 그랬습니다.PIPER에서 대출을 찾으면, 프라임감정평가법인의 감정평가사가 예상감정가 담보가치를 대출고객에게 온라인으로 알려드립니다. PIPER는 대출받기전에 담보가치를 알 수 있는 유일한 서비스입니다. PIPER의 감정평가사는 AI 데이터 분석엔진을 활용하여, 보다 빠르고 정확하게 예상감정가를 산정합니다. PIPER는 대출고객의 담보가치를 지켜드립니다. PIPER를 통해 고객 부동산의 대출한도를 지키세요. 2. 선순위채권금융기관에서 대출받을 때, 그보다 더 먼저 받은 대출 등 선순위채권이 있는 경우, 이를 공제한 금액으로 대출한도가 낮아집니다. 대출한도를 결정하는 식이 아래와 같기 때문입니다.대출한도 = 담보가치 X LTV - 선순위채권 선순위채권은 크게 아래와 같이 구분할 수 있습니다.(a)대출채권(근저당권): 기존에 금융기관 대출채권이 근저당권 설정되어 있으면 채권최고액만큼 선순위채권이 됩니다. 기존의 대출을 상환하여야 선순위채권액이 없어지면서 대출한도가 커질 수 있습니다.(b)보증금(전세권,근저당권,임차권,주택/상가임대차보호법 최선순위 보증금): 임차인이 임대인(소유자)에게 지급한 보증금도 선순위채권입니다. 그중 전세권, 근저당권, 임차권 설정을 한 경우, 부동산에 대한 담보가 설정됩니다.주택임대차보호법상의 최선순위 보증금은 대출받은 이후에 받은 보증금도 최선순위채권으로 인정받기 때문에, 금융기관들이 주택에 대해서는 방 개수마다 임차인이 나중에 들어올 수 있다고 가정하고, 대출한도에서 소위 '방공제'라고 부르는 선순위채권 차감을 합니다. 특히, 원룸형 다가구주택의 경우, 방개수가 많아서 '방공제'를 얼마만큼 인식하느냐가 대출한도에 영향을 많이 미칩니다. '담보신탁'과 같이 신탁사에게 형식적 소유권(임대차계약권)을 이전하는 경우, 추가 방공제를 하지 않는 경우도 있습니다. (c)유치권 등 그외 권리: 건설회사가 공사비를 받지 못해 행사하는 유치권도 부동산 담보로 인정받습니다. 이러한 권리가 설정되어 있는 경우, 대출한도가 낮아지게 됩니다. 3. LTV, DTI, DSR금융기관마다 부동산의 입지, 유형에 따라 적용하는 LTV(Loan-to-Value ratio)가 다릅니다. 40%, 50%, 60%, 70% 다양합니다. 이는 부동산의 환가성에 따라 달라집니다.PIPER는 최적의 LTV를 받을 수 있는 금융기관을 연결해드립니다. PIPER를 통해 최적의 대출한도를 받으세요.주택담보대출은 DTI(Debt-to-Income), DSR(Debt Service Ratio)과 같은 소득대비 대출한도 지표를 통해 대출한도가 정해지기도 합니다.  4. 신용도 또는 영업현금흐름대출고객의 신용도가 좋을수록, 또는 담보 부동산의 영업현금흐름이 좋을수록 대출한도가 올라갑니다.특히, 숙박시설과 같이 현금흐름이 창출되는 부동산의 경우, 수익성이 좋을 경우 추가대출한도를 부여하는 금융기관이 있습니다.PIPER에서 대출신청시 부동산 영업현금흐름에 대한 자료를 주시면, 이를 반영할 수 있는 금융기관과 연결시켜드립니다. PIPER에서 최적의 대출한도를 찾아보세요.  * PIPER feed에 사용된 사진은 신병곤 작가님의 작품의 전부 또는 일부분입니다.

대출 알아보는 시간은 얼마나 걸릴까요? 부동산을 매수하는데 많은 시간과 노력이 필요합니다. 매입가격을 결정하고, 협상하고, 계약서를 조율하는 단계에서 부동산 대출까지 알아보기는 어렵습니다.그래서 많은 부동산 투자자들은 매매계약을 체결한 후, 대출을 알아봅니다. 매매잔금을 납입해야 하는 기간이 1~2개월인 경우, 잔금납부를 위한 대출을 알아보는 시간이 많지 않습니다.아파트와 같이 대출취급하는 금융기관이 많은 경우에는 문제가 되지 않습니다. 그런데 비아파트 부동산은 대형은행에서 취급하지 않는 경우가 많습니다. 기존에 비아파트 대출을 알아보는 프로세스에서 이슈가 되는 병목(bottle neck) 지점은 아래와 같습니다. 그림 1. 비아파트 부동산 대출찾기 프로세스의 병목출처: 공간의가치 파이퍼 비아파트 대출의 상당수는 시중은행에서 잘 취급하지 않기 때문에, 나의 대출을 취급해주는 금융기관을 찾는데 시간이 걸립니다. 파이퍼 자체 조사에 따르면 평균 7일 이상이 소요됩니다. 금융기관에서는 비아파트 부동산의 대출한도를 결정하기 위해 감정평가사에게 담보가치를 물어보고 확정하는데 평균 2~3일이 소요됩니다.국내 유일 모든 부동산 대출찾기, 파이퍼(PIPER)는 AI추정가, 감정평가 온라인 연동 금융기관 시스템을 바탕으로 이 병목지점을 해소합니다. 대출신청 완료 후, 최적의 금융기관을 매칭합니다.  PIPER로 부동산 대출을 찾아보세요. 대출한도와 금리에서 최적화된 금융기관을 찾아드립니다. PIPER는 대출신청 완료 후 3일이내 금융기관이 대출을 제안합니다.  * PIPER feed에 사용된 사진은 신병곤 작가님의 작품의 전부 또는 일부분입니다.